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裁判要旨

买卖型以房抵债合同订立于债务履行期届满前，则其实质为非典型担保合同，一般认定为担保有效，但债务人不得基于该合同主张移转房屋所有权。若该合同订立于债务履行期届满后，则其实质为债务履行方式变更协议，一般亦认定为有效，债权人可以基于该合同主张移转房屋所有权；如债务人认为房屋价值远超欠款，可主张合同撤销权。

〔案号〕

一审：（2014）浦民一 (民) 初字第 18263 号

二审：（2015）沪一中民二（民）终字第 1283 号

案情简介

原告：罗某。

被告：上海 XM 房地产开发有限公司（以下简称 XM 公司）。

2010 年 1 月 7 日，罗某与 XM 公司签订了 27 份预售合同，约定罗某向 XM 公司购买商品房 27 套。当日，双方签订补充协议 1，约定：若 XM 公司于 2010 年 8 月 7 日前向罗某退还其已支付的购房款 3000 万元和补偿费用 455 万元，预售合同自动解除，否则 XM 公司按约定向罗某交付房屋。次日，罗某将 3000 万元转账至 XM 公司。

2012 年 8 月 6 日，双方签订补充协议 2，约定：鉴于 XM 公司向罗某所借 3000 万元至今仍未能归还，双方同意履行预售合同，但若 XM 公司于 2012 年 12 月 31 日前向罗某支付 3250 万元，则办理房屋回购手续。2013 年 11 月 6 日，双方签订回购协议 1，约定：XM 公司分批支付 3655 万元的房屋回购款，罗某在收到回购款项后，撤销相应预售合同。之后，XM 公司仅成功回购了其中 2 套房屋。2014 年 3 月 5 日，双方签订回购协议 2，约定：XM 公司于 2014 年 3—5 月分批支付罗某回购款，如 XM 公司按期付清，则撤销预售合同。

2014 年 6 月，25 套房屋产权核准登记至罗某名下。

罗某起诉至上海市浦东新区人民法院，请求法院判令将已出租的 2 套房屋的租赁合同移至罗某名下，并将 2014 年 1 月 1 日起至 6 月 30 日的租金交付给罗某。XM 公司提起反诉，请求法院判令 27 份协议及其从合同（含预售合同、补充协议 1、补充协议 2、回购协议 1、回购协议 2）无效，并将 25 套房屋的产权恢复登记至其名下。

裁判结果

上海市浦东新区法院经审理认为：

一、本案合同名为买卖，实为借贷

**1. 从合同订立的目的看。**双方约定预售合同解除及回购事宜，补充协议 2 还将购房款表述为借款，故订立预售合同的真实目的是担保 XM 公司借款债务的履行。

**2. 从合同履行的方式看。**双方约定了办理房屋的交接时间，但并未按时交接，后续订立的多份协议亦未涉及交房事宜，显然违背商品房买卖的正常交易习惯。

**3. 从权利义务的对等看。**27 份预售合同总额为 50308020 元，罗某仅能证明其已支付 3000 万元，罗某在未全额支付房款的情形下，就获得房屋所有权，双方权利义务明显不对等。因此，本案合同的性质应认定为名为商品房买卖合同，实为借款合同。